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                土地出讓金入稅對房企的影響及應對策略

                來源:稅屋綜合 作者:稅屋綜合 人氣: 時間:2021-07-23
                摘要:四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策,繼續按照現行規定執行。即自然資源部門有權按照規定標準確定出讓金額以及減免的方式。

                  2021年6月4日,財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行聯合公布了《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知財綜〔2021〕19號,主要內容:將由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入(以下簡稱四項政府非稅收入),全部劃轉給稅務部門負責征收。我們根據對政策的理解進行解讀分析對房企的影響如下:

                  1、時間維度:土地出讓金依然可實現分期繳納

                  財綜〔2021〕19號規定,自然資源部門與使用權人簽訂出讓、劃撥等合同后,應當及時向稅務部門和財政部門傳遞相關信息,確保征管信息實時共享。付款方式的選擇依然在自然資源部門與使用權人之間的合意,即土地出讓金從法律上來說依然是“合同之債”而非法定的稅款,自然資源部門向稅務部門推送繳費人、繳費金額、繳費期限等費源信息,稅務部分負責執行。

                  風險應對:

                  及時同財政、自然資源、做好業務銜接和信息互聯互通工作,并將計征、繳款等明細信息傳遞給財政、自然資源、稅務等相關部門,確保征管信息實時共享,清晰無誤。同時,向財政部門報送征收情況,并附文字說明材料。

                  2、價格維度:土地出讓金依然可實現直接“減免”

                  財綜〔2021〕19號規定:四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策,繼續按照現行規定執行。即自然資源部門有權按照規定標準確定出讓金額以及減免的方式。

                  風險應對:

                  政府一般不會選擇直接“減免”,如有企業應關注財政、自然資源部門直接“減免”土地出讓金的合規性,是否存在法律或地方行政法規的支持,同時也應考慮合同簽訂方式對契稅和土地增值稅的影響。

                  3、破謠:地方政府“先征后返”更趨謹慎?

                  之前土地出讓金的征收,執行的是‘財政部門管理、自然資源部門負責征收’的模式。改革后,由中央垂直管理的稅務部門負責土地出讓金的征收,但依然是財政部門負責管理。同時,在財綜〔2021〕19號文制定的《國有土地使用權出讓收入征繳流程》中,我們也可發現,繳費人誤繳、稅務部門誤征需要辦理退庫時,需要稅務部門、財政部門、自然資源部門復核,其他情況導致的退庫財政部門、自然資源部門復核。

                  同時,“土地返還款”的用途即性質,本身就有別于“退庫”,“退庫”是基于“征收”的同一經濟行為,而“土地返還款”的用途即性質則是政府的另一經濟行為,如:土地返還款用于拆遷安置。政府收支兩條線操作,兩種經濟行為,相互平行。

                  風險應對:

                  建議土地出讓合同簽訂時“征”“返”分離,簽訂補充協議約定“返還”事項,同時應關注不同性質返還款的涉稅處理和對土地增值稅清算的影響。

                  最后,我們提請企業密切關注試點地區的征繳流程、職責分工等情況,了解稅務機關在征管過程中發揮的作用,特別關注在明確土地出讓金返還,返還比例,返還時間及程序等問題上稅務機關的指導和監督作用。同時,我們也愿意為企業提供“房地產全周期稅務管控”服務,協助企業提前布局經營和投資活動,提供符合稅收法律法規及相關規定的經營活動、納稅計劃等。幫助企業建立與稅務部門的公共關系,根據公司發展需求和資金情況,打通關鍵環節,提前布局土地出讓金繳納等相關稅務安排,提高企業應對稅收政策更迭快的要求,提高企業財稅合規度。

                  來源:中道財稅    作者:張旺


                土地出讓金涉稅管理中的四大關鍵風險

                  土地出讓金是房企成本中最重要的組成部分,但看似簡單的出讓金依然存在諸多涉稅風險,我將在咨詢實踐中總結的四大風險分析如下:

                  風險一、土地出讓金入賬證據鏈風險

                  土地出讓金是通過土地招拍掛或者協議出讓繳納給政府的土地價款,財稅處理中必須準備好出讓合同、資金流、行政事業性收費專用發票以及招拍掛相關文件。其中資金流有可能是母公司或者關聯公司代為繳納,但只要票據開給公司就沒有問題。

                  風險二、土地出讓金返還如何處理?

                  兩種情況下可能出現出讓金返還的情況:

                  第一種是企業和政府預先溝通了土地價款,招拍掛時出現了高價位,政府將差額返還給企業;

                  這種情況下,可以理解為是一種土地出讓金的折扣行為,建議沖減土地成本;很多企業財務希望將返還款作為收入處理,未來在土增清算中可以按照全額出讓金計算并加計扣除,這種做法稅務機關在清算中是非常關注的,如果認定為是出讓金返還,無論企業會計上如何處理,都要求必須沖減對應成本。所以最糟糕的情況就是,返還款繳納了所得稅,結果土地增值稅清算不予認可。

                  第二種是企業參與舊城改造項目,出資做了拆遷補償和安置,后續拍地時又繳納了全額出讓金,政府將部分出讓金返還給企業。

                  舊城改造的情況更加清晰,土地出讓金返還當然是應當沖減成本,但并不是沖減出讓金,而是沖減企業已經花費的拆遷補償和安置費用,如果實際花費高于政府返還,還應將差額計入土地成本。

                  風險三、母公司拿地子公司開發的風險

                  這個問題我曾經專門寫文章分析過,這里再將核心要點提煉出來供大家參考:

                  1、子公司拿地協議一定是三方協議而不是兩方

                  政府已經同母公司簽署了出讓協議,變更合同必須由政府、母公司和子公司三方簽署,這個不僅是稅法規定,也符合法律中對于合同變更的權利義務界定。

                  2、出讓金票據應該開給誰

                  嚴格來講,出讓金當然應當開具給子公司,但實務中常常在母公司繳納出讓金時已經開具給了母公司,想要后續換掉票據十分困難,因此企業需要在采取這種模式時就想好票據的問題,可以同政府溝通未來票據直接開給子公司;如果已經開了票據無法更換的,可以寫一個備忘錄由政府土地管理部門蓋章確認一下,避免未來稅務機關提出質疑。

                  風險四、延期繳納出讓金的延期利息或滯納金

                  企業由于未能按時繳納出讓金,常常會涉及到延期付款利息或者延期付款滯納金的問題,這部分款項是否屬于土地成本?需要區分兩種情況判斷:

                  第一種情況,如果協議中或者政府規定了繳納時間,到期未繳納屬于違約情況,由此計算的延期付款利息屬于違約金,必須計入營業外支出,不可以計入土地成本;

                  第二種情況,如果協議中約定了可以選擇晚交,但晚交需要計算利息的,不屬于違約,自然計算的延期付款利息也不屬于違約金,可以計入土地成本,但也應當補繳契稅。

                  來源:李舟財稅圈  作者:李舟



                  2008年11月的解析——

                土地出讓金如何核算

                  在實際工作中,土地出讓金往往不是一次性支付,土地使用權證也未必在土地出讓金支付后立即取得,這就引出了該土地出讓金如何核算的問題。一般來說,土地出讓金的核算可按以下三種情況分別做出處理:

                  一土地出讓金未支付完畢,土地使用權證已經取得。這時,實際上土地使用年限已經確定,尚未支付的土地出讓金可以理解為欠付款,因此,可按土地使用權總價金額借記“無形資產”科目,總價與已支付的土地出讓金之間的差額部分貸記“其他應付款”科目。同時,土地成本按土地使用證上的使用期限作分期攤銷。

                  二土地出讓金已支付完畢,土地使用權證尚未取得。因土地出讓金已全部結清,所以列入無形資產后,不會再變動(除了攤銷),但土地使用權證未取得,土地面積有時可能會與土地使用權證有出入。而資產是指由過去交易或事項形成、為企業擁有或者控制并能給企業帶來經濟利益的資源。土地出讓金既然已列作無形資產,應當按一定的方法(一般是直線法)予以攤銷。攤銷年限可以按土地出讓合同上規定的年限確定。屆時,土地面積按照實際進行調整。

                  三土地出讓金未支付完畢,土地使用權證尚未取得。對此,有兩種處理方式,其一,既然權證未取得,土地使用年限不能確定,款項亦未支付完畢,可作掛賬處理;其二,雖然權證未取得,但土地使用權已享用,比照在建工程已完工交付使用,但尚未辦理竣工決算手續的會計處理,應當暫估入賬,并按暫估入賬數及暫估的使用年限開始攤銷,待權證取得后,再在土地使用權的剩余年限內作調整。這樣處理,比較符合會計的真實性原則和穩健性原則。

                  此外,受讓土地的折扣(優惠)的會計處理,也是值得注意的問題。有的企業在公司制改組過程中,地方政府為了支持企業公司制改組(有的主要是為了公司上市),在企業受讓土地時給予一定比例的折扣(優惠)。對這部分折扣如何處理,目前有兩種觀點:一是將它視作土地管理部門(包括土地儲備中心)給予企業的一種捐贈,列作資本公積。做此會計處理的前提就是在土地出讓合同中明確該土地的單價、折扣、凈值等數額,并承諾該折扣歸企業所有,土地管理部門不再享有,以土地原值借記“無形資產——土地使用權”科目,并以實際付款數額貸記“銀行存款”科目,以兩者差額(折扣)貸記“資本公積——接受捐贈非現金資產準備”科目。二是將它視作一般交易中的銷售折讓。土地使用權按實際支付金額入賬,不產生資本公積。做此會計處理的前提是在土地出讓合同中沒有明確土地原值、折扣、凈值等數字和土地管理部門的書面承諾,只列了折扣后的數額。

                  來源:安徽稅務籌劃網

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