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                依照房產余值繳納房產稅的五種情形

                來源:中匯武漢稅務師事務所 作者:黃時光 人氣: 時間:2021-07-21
                摘要:融資租賃的房產,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起,依照房產余值繳納房產稅。

                  房產稅有兩種征收方式,一是按照房產余值為計稅依據,即從價計征;二是以不含增值稅的租金收入為計稅依據,即從租計征。從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征。從價計征房產稅有以下五種情形:

                  一、自用房產依照房產余值計征房產稅。企業擁有的房產無論使用與否都需要繳納房產稅。根據稅法規定,企業自用房屋房產稅的計算公式為:年應納稅額=房產賬面原值×(1-減除比例)×1.2%。

                  二、無租使用房產依照房產余值從價計征房產稅。《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規定,無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。出租人在整個租賃期不向承租人收取任何費用即為房產無租使用。納稅單位和個人無租使用免稅單位及其他納稅單位的房產,房屋的實際使用人為納稅義務人。因此,商品房應由用于生產經營之月起,開始計算交納房產稅。

                  三、免租期房產依照房產余值從價計征房產稅。《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)明確,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

                  四、融資租賃房產依照房產余值從價計征房產稅。《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)融資租賃的房產,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起,依照房產余值繳納房產稅。

                  舉例:甲公司2009年11月從乙公司融資租入一生產車間,合同約定租賃期限為10年,最低租賃付款額合計為1500萬元,最低付款額現值為1200萬元。該生產車間公允價值為1400萬元。則該生產車間會計入賬價值為1200萬元,即房產原值為1200萬元。假設甲公司所在地稅務機關規定計征房產稅的依據為房產原值一次減除30%后的余值,那么甲公司融資租入生產車間的房產余值為840萬元[1200×(1-30%)]。

                  五、對以房產投資聯營、投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的,按房產余值作為計稅依據計繳房產稅。對以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的,實際上是以聯營名義取得房屋租金,應以出租方取得的租金收入為計稅依據計繳房產稅。
                 



                  2008年12月的解答——

                土地已計入房產原值,該如何繳納房產稅?

                  我企業為2005年以前成立,執行企業會計制度,土地已計入造房子的固定資產原值,該如何繳納房產稅?土地與房子是否可以分開交?

                  房產稅的計稅依據是房產的計稅價值(從價計征)和房產的租金收入(從租計征)來計算。 計稅價值是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。關于房產原值如何確定,根據財稅地字[1986]8號關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》:房產原值是指納稅人按照會計制度規定,在帳簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的,在計征房產稅時,應按規定調整房產原值,對房產原值明顯不合理的,應重新予以評估。

                  即房產稅的政策沒有變化,變化的是政策的計稅依據——會計上的房產原值。

                  《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南六規定:自行開發建造廠房等建筑物,相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的,應當全部作為固定資產。即新準則將土地使用權從房產原值中分離出來,從而降低了房產稅的計提基數。

                  來源:安徽稅務網

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